观点网 4月20日，历时近一个月，广州2023年首轮土拍终于正式落下帷幕。

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从结果看，本轮广州土拍共挂牌8宗地，成交7宗。4宗溢价15%成交，3宗底价成交，1宗撤销出让，最终收金294.40亿元。

撤销出让的地块为增城区派潭镇增派公路西侧18105209A23001号地块，该地块原定于3月23日出让，后延后约1个月至4月21日。4月18日，广州市规划和自然资源局发布补充公告，称该地块因故终止出让。

一场分化的土拍

本轮广州土拍挂牌的8宗涉宅地，具体为番禺3宗、荔湾2宗、增城2宗、天河1宗，总出让面积47万平方米，总计容面积156.6万平方米，起拍总价269.6亿元。

与以往都不同的是，本轮广州土拍采取的是“集中挂牌、分散出让”模式，这种模式给足了企业们反应的时间。

从本轮土拍的首场表现来看，气氛可谓是冷到了极致。

3月23日，天河智慧城AT0307027、AT0307028地块及增城区宁西街沙宁路东侧18006212A23014号地块以底价成交，且竞得单位均为城投公司。这样一个以城投兜底的开局也让市场声音对本轮土拍议论纷纷。

而这冷到冰点的气氛在4月3日的羊城食品厂地块的出让中得到迅速升温。

荔湾区花地街羊城食品厂AF0203022、AF0203031地块位于白鹅潭板块内，出让面积20780平方米，起价16.79亿元，楼面起价28000元/平方米。地块门口是一线花地河河景，东边是醉观公园，周围还有万象城、太古商业等项目。地块需配建一所9班幼儿园。

截止开拍前，该地块共有13家房企报价，保利、华润置地、越秀、中海、招商、华发、中铁建、建发、五矿、厦门国贸、武汉城建、中建五局、华侨城等央国企以及龙湖、厦门弘垚等民企，都有意向。最终，该地块由武汉城建通过摇号拿下，而这也是武汉城建首次进驻广州。

广州本轮土拍在一众房企抢夺羊城食品厂地块的景象中呈现出一片热火朝天，随后4月13日则是表现得冷热不均。

当天，一边是广东建工&广州谷龙联合体以底价21.59亿元轻松拿下荔湾区桥梓大街地块；另一边则是龙湖、美的、保利发展、华发等16家企业参与摇号争抢番禺区迎宾路地块，最终是江苏南通亚伦获得这支幸运签。

番禺区迎宾路BA0603009地块位于番禺大石板块，紧邻星河湾，距珠江仅100米左右，地块占地面积3.2万平方米，计容建面9.65万平方米，须配建一所9班幼儿园。从区位来看，地块周围已多年没有新宅地出让，最近一次出让的是2017年的官堂村地块。

这个时候已经可以看出整场土拍就是一场“极端分化”的土拍，而汉溪长隆“超级地块”则将这场“极端分化”展现得淋漓尽致。

汉溪压轴

本轮土拍的压轴则非番禺区出让的汉溪大道两宗压轴地莫属了。

早在1月份，广州就通过了《番禺区汉溪大道北侧地块控制性详细规划》，根据规划，长隆欢乐世界将于南侧储备用地联动发展，欢乐世界将改为开放式主题乐园，拟打造成世界级消费中心和旅游目的地。

于是，长隆找了华润作为合作对象。华润&长隆联合体最终也没有辜负众望，一举拿下汉溪大道的两宗住宅地块。

另外，在广州披露首批供地名单中，番禺区汉溪大道除了在本轮土拍中挂牌2宗宅地外，还挂牌了两宗商业用地，分别为番禺区汉溪大道北侧BA0902010地块及BA0902116、BA0902118、BA0902121地块。

值得注意的是，这次挂牌的宅地和商业地有着关联捆绑。按照出让条件，住宅地块的竞买人还必须参与商业地块的竞投，且保证以不低于挂牌底价报价至少一次。

而且BA0902010地块对竞得人有要求，竞得人引进的企业或其实际控制人须为《财富》世界500强2022年排名前100名的企业；丙方引进的企业或其实际控制人为“2021年中国连锁百强”排行榜前10强的企业。

同时，丙方与拟引入购物中心品牌正式签署的合作协议文件，购物中心品牌须为太古汇、嘉里城、国金中心（IFS）、万象商业、恒隆广场其中一家。而除华润外，其余品牌方均未参与本次竞价，参与竞价的企业主要是保利、华发、招商等。

最终，汉溪两宗住宅＋两宗商业的“超级地块”由华润&长隆以总价197.21亿元拿下，超过去年中信泰富&中船联合体拿下的187亿元广船地块，仅次于2009年以255亿元成交的亚运城地块。

从华润近期的动作来看，广州应该是其未来发展的最重要核心地区之一。

在今年1月份，华润以总价29.81亿元斩获荔湾珠江隧道口以西、珠江以南AF020114、AF020116地块。该地块位于白鹅潭商务区核心区，与广州著名景点沙面、白天鹅宾馆仅一江之隔，宗地面积3.49万平方米，计容建筑面积24.84万平方米。

据出让条件要求，竞得人自持商办物业不少于15万平方米，并引入高端购物中心品牌，集聚高端商贸产业上下游企业。相关消息显示，华润将凭此落地广州首个万象城项目。

而去年10月，华润还以38.58亿元接手了曾属于华夏幸福的白鹅潭新隆沙部分退地，即荔湾珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地块，并定名为白鹅潭悦府。值得一提的是，该项目与华润上述获得的地块相邻。

冷热分化的市场

今年，广州土拍市场延续了去年市场冷热分化的趋势。

去年，广州首批共出让18宗地，15宗底价成交，2宗溢价成交，虽然总体收金比本轮拍地要高出不少，但从平均每宗地出让金额来看，广州2023年首批供地以每宗地平均成交价42亿元的成绩遥遥领先。

广州本轮土拍溢价的地块占比达到一半，这一比例较去年各个批次都要高，从这方面来看，广州土拍越发注重质量，而非数量。且本轮供地分时出让的方式分散了企业缴纳土地保证金的压力，给予企业足够的时间考察地块，提高其参拍积极性。

这也是本次广州土拍市场如此分化的原因之一。

截至2023年3月17日，广州一手住宅供应面积为74.6万平方米，环比下降56.8%、同比下降2.9%，为近十年最低。而截至3月15日，广州一手住宅成交面积为110.1万平方米，环比下降8.0%、同比下降18.7%。

在短期内，广州房地产市场或许仍将保持谨慎、观望的态度。但长期而言，随着大量流动人口的迁入，广州住宅市场的需求规模有望持续扩大。